Tahliye Davası

GENEL ANLAMIYLA TAHLİYE DAVASI:

Tahliye davası, kiraya verenin kiracıyı kiralanan taşınmazdan Türk Borçlar Kanunu’nda sayılan belirli sebeplere dayanarak tahliye edebilmesini sağlayan bir dava türüdür.

Tahliye davaları, taraflar arasında bulunan kira sözleşmesini sona erdirmesi nedeniyle yenilik doğrucu dava özelliği taşırken verilen tahliye kararı nedeniyle de eda davası niteliğindedir.

TAHLİYE DAVALARI HANGİ NEDENLERE DAYANILARAK AÇILABİLİR?

Kiracının tahliyesine ilişkin hükümler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Dördüncü Bölümünün İkinci ayrımında düzenlenmiş olup, temel iki başlık altında özetlenmiştir. Buna göre; işbu yazımızda da Kanunda yer verildiği şekilde ilk olarak “Bildirim Yoluyla Tahliye” ve daha sonra da “Dava Yoluyla Tahliye” konuları ele alınacaktır.

1. KİRACININ BİLDİRİM YOLUYLA TAHLİYESİ:

Kiracının bildirim yoluyla tahliyesinde kira sözleşmesinin belirli süreli bir kira sözleşmesi mi yoksa belirsiz süreli bir kira sözleşmesi mi olduğu hususu önem arz etmektedir. Belirli süreli kira sözleşmeleri genel anlamda tarafların sözleşmede bir süre öngörmeleri halinde ortaya çıkan bir kira sözleşmesi türü olup, belirsiz süreli kira sözleşmesi ise taraflarca sözleşmede herhangi bir sürenin öngörülmemesi halinde meydana gelen bir kira sözleşmesi türüdür.

1. ON YILI DOLDURAN BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE BİLDİRİM YOLUYLA TAHLİYE:

              Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, kiraya verene kira sözleşmesinde belirlenen sürenin sonundan en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmadıkça, kira sözleşmesi bir yıl daha uzamış sayılır. Kira sözleşmesinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirme hakkı yalnızca kiracıya tanınmış olup, kiraya veren kira sözleşmesinde kararlaştırılan sürenin bitimine dayanarak mevcut kira ilişkisini sona erdiremez. 

              Ancak, söz konusu kira sözleşmesi, belirlenen sürenin üzerine 10 yıl daha uzarsa, kiraya veren onuncu uzama yılının sonunda sözleşmeyi feshetme hakkına sahip olur. Bu durumda, kiraya veren, kiracıya on yıllık uzama yılından sonraki her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

1. ON YILI DOLDURAN BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE BİLDİRİM YOLUYLA TAHLİYE:
   1. İLGİLİ MEVZUAT HÜKMÜ:

          Kiraya veren, Kanunda öngörülen fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyarak belirsiz süreli kira sözleşmesini on yılın sonunda hiçbir neden göstermeksizin sona erdirilebilme hakkına sahiptir. Kanunda belirtilen yasal fesih dönemi altı aylık kira döneminin sonu olup, kiraya verenin on yılı dolan belirsiz süreli kira sözleşmesini sona erdirebilmesi için fesih bildirimini, fesih döneminin sonundan en az üç ay önce kiracıya yazılı olarak yapması gerekmektedir

          6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347 nci Maddesi:

          Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

          Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. 

          Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

1. KİRACININ DAVA YOLUYLA TAHLİYESİ:

          Türk Borçlar Kanunu’nun 350 vd. maddelerinde düzenlenen koşulların sağlanması durumunda kira sözleşmesi dava yoluyla da sona erdirilebilir. Kira sözleşmesinin dava yoluyla fesih halleri Kanunda sınırlı olarak sayılmış olup, bu hallerin dışında herhangi bir nedene dayanılarak kiracının tahliyesine ilişkin dava açılması mümkün değildir.

1. KİRAYA VERENİN KONUT VE İŞYERİ İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI:

          Kiraya veren kiralanan taşınmazı: kendisi, altsoyu, üstsoyu, eşi ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı nedeniyle kullanma zorunluluğu varsa, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açarak kiracıyı tahliye ettirme imkanına sahiptir.

          Bu noktada önemle belirtilmesi gerekir ki, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında Mahkemece kiracının tahliyesine karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. Kiraya verenin, tahliye konusu taşınmazdan müsait durumda başkaca taşınmazlarının bulunması durumunda ihtiyaç nedeniyle açtığı tahliye davalarının reddedilme olasılıkları yüksektir. İhtiyaç nedenine dayalı açılan tahliye davalarında ihtiyacın varlığı somut delillerle ispatlanmalıdır.

            Konut ve işyeri ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davalarının belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonundan itibaren, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih dönemi ve bildirim süreleri dikkate alınarak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içerisinde açılması gerekmektedir.

          A.1. İLGİLİ MEVZUAT HÜKMÜ:

          6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350 nci maddesinin 1 inci ve 3 üncü fıkrası:

          Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 

          belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

          A.2.  EMSAL YARGITAY KARARI:

          Emsal, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 21/03/2013 tarih, 2013/2188 esas ve 2013/4985 karar sayılı İlamı “Dava, konut ihtiyacı nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili dava dilekçesinde, bekar olan kızının Keban ilçesinde öğretmenlik yaptığını ve ... merkezde oturmak istediğini, yine bekar olan oğlunun da ...Eğitim ve Araştırma Hastanesinde doktor olup, kirada oturduğunu, her iki çocuğunun ayrı ayrı kira verdiklerini, bu nedenle çocuklarının ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı ise, ihtiyacın samimi olmadığından davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Kimlerin ihtiyacı için tahliye davası açılabileceği 6098 Sayılı HMK.nun 350.maddesinde sayılmıştır. Sözü edilen madde hükmüne göre kiralayan, kendisinin, eşinin, altsoyu, üstsoyu veya Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut (veya işyeri) ihtiyacı için dava açabilir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.Olayımıza gelince; davacının kızının Keban ilçesinde öğretmenlik yaptığı ve lojmanda kaldığı, oğlunun ise ... Eğitim ve Araştırma Hastanesinde doktor olup halen kirada oturmakta olduğu hususları dosya kapsamı ile sabit olup, esasen bu husus mahkemenin de kabulündedir. Mahkemece her ne kadar davacının çocuklarından öğretmen olanın lojmanda kaldığı, doktor olanın ise kirada olmakla birlikte tahliye tehdidi altında olduğuna dair dosyada delil olmadığı, her iki çocuğunda memur olması sebebiyle ...da ikametlerinin geçici olabileceği, ayrıca sosyal ve ekonomik durumlarının da nazara alınarak ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığından bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de, konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterli olup, ayrıca tahliye tehdidi altında bulunması gerekmemektedir. Davacının, özellikle doktor olan oğlunun ... merkezde kirada oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmadığına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA “ hükmündedir.

1.   YENİ MALİKİN TAHLİYE KONUSU TAŞINMAZA İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI:

          Taraflar arasında kurulan kira ilişkisinden sonraki bir dönemde kiralanan taşınmazın el değiştirmesi halinde yeni malik mevcut kira ilişkisinin tarafı olur. Bu durumda yeni malik de kendisi, altsoyu, üstsoyu, eşi ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerin tahliye konusu taşınmaza ihtiyaçları olduğu gerekçesi ile kira sözleşmesini feshetme hakkına sahiptir. 

          Bu nedene dayalı olarak kira sözleşmesinin sona erdirilebilmesi için kiralanan taşınmazın el değiştirdiği tarihten başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulması ve 6 ay sonra tahliye davası açılması gerekmektedir. Ancak yeni malik sözleşmeyi sona erdirme hakkını kira sözleşmesinin bitimi tarihinden başlayarak 1 ay içerisinde açacağı tahliye davası yoluyla da kullanabilmektedir.

          B.1.   İLGİLİ MEVZUAT HÜKMÜ:

          6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351 inci maddesi: 

          Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. 

          Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

          B.2. EMSAL YARGITAY KARARI:

          Emsal, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 18/06/2014 tarih, 2014/1482 esas ve 2014/8025 karar sayılı İlamı “Dava, işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralanın tahliyesi istemidir. Mahkemece, yeni malik olan davacının TBK.nun 351/1 maddesi gereğince iktisaptan tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya bildirimde bulunmadığından, dava şartı yokluğundan davanın reddine karar verilmiş hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malikin, eski malik ile yapılan                                                                                                                              sözleşmeye dayanarak sözleşme sonunda dava açması halinde, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya bildirimde bulunması gerekmez. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının da kanıtlanması gerekir. Olayımıza gelince; davacı vekili dilekçesinde müvekkilinin, davalının kiracı olduğu taşınmazı satın aldığını, müvekkilinin tavuk çiftliği olarak kullanmak üzere ihtiyacının olduğunu ve davalının kiracılığına ilişkin sözleşmenin sona erdiğini belirterek TBK'nun 351/2 maddesi gereğince kiralanın tahliyesini istemiştir. Davacı, davalının eski malik ile yapmış olduğu sözleşmeye istinaden süre sonunda dava açtığını belirtiğine göre, iktisaptan itibaren bir ay içerisinde bildirimde bulunulması şart değildir. Mahkemece davacı tarafından açılan davanın TBK'nun 351/2 maddesine ve sözleşme hükümlerine uygun olarak süresinde açılıp açılmadığı değerlendirilerek, davanın süresi içerisinde açıldığının anlaşılması halinde, tarafların delilleri toplanarak davanın esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, dava hatalı olarak TBK.nun 351/1 maddesi kapsamında tahliye davası kabul edilerek dava şartı bulunmadığından reddine karar verilmesi doğru değildir.Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA” hükmündedir.

1. KİRALANAN TAŞINMAZIN YENİDEN İNŞA VEYA İMAR NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI:

          Kiralanan taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, değiştirilmesi gerekli ise ve bu işler esnasında tahliye konusu taşınmazın kullanımı imkânsız ise kiraya veren bu nedene dayanarak kira sözleşmesini sona erdirebilir. 

          Bu yolla tahliye davası açılabilmesi için inşa ve onarım nedeniyle kiraya verilen taşınmazın kullanımının mümkün olmaması gerekmektedir. İnşa ve imar nedenine dayalı açılacak tahliye davalarının belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih dönemi ve bildirim süreleri dikkate alınarak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içerisinde açılması gerekmektedir.

          C.1. İLGİLİ MEVZUAT HÜKMÜ:

          6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350 nci maddesinin 2 nci ve 3 üncü fıkrası:

          Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

          belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

          C.2. EMSAL YARGITAY KARARI:

          Emsal, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 10/03/2014 tarih, 2014/1151 esas ve 2014/2803 karar sayılı İlamı “Dava, yeniden inşa ve imar uygulaması nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde, taraflar arasında düzenlenen 01.02.2006 tarihli kira sözleşmesi ile davalının Kuşadası Yat Limanı tesisi içerisinde bulunan 4 nolu alanda kiracı olduğunu, Kuşadası Yat Limanın tamamında yeniden inşa ve imar maksadı ile esaslı inşaat yapıldığını, yat limanı alanı imar durumunun değiştiğini, imar plan revizyonunun Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından onaylandığını, imar planı durumuna göre yat limanının içindeki bütün alanlarda modernizasyon çalışmasına ilişkin Kuşadası Belediye Başkanlığından yapı ruhsatı alındığını, yat limanının tamamında inşaatlar başlatıldığını ve halen devam ettiğini, yapılacak olan bu modernizasyon çalışmasında yat limanlarındaki bütün alanların yıkımları gerçekleştirilerek yeni iş merkezleri yapılacağını, bu nedenden mevcut alanda kiracılığın devam etmesinin hukuken ve fiilen mümkün olmadığını belirterek davalının tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, ruhsatlı olmayan taşınmazda esaslı onarım, tamir ve tadilat yapılmasının mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. 01.02.2006 başlangıç tarihli, iki yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralananın, yat limanı içerisinde kaldığı, yat limanın bulunduğu yerde imar değişikliği yapıldığı ve bu yapılan değişikliğin kiralananın bulunduğu bölgede uygulanacağı anlaşılmaktadır. Dava konusu binanın ruhsatsız olması imar uygulaması nedeniyle tahliye istemine engel değildir. Yapılan keşif sonrasında hazırlanan bilirkişi raporunda, kiralanın bulunduğu yerde hiçbir yapı inşa edilmesinin planda öngörülmediği, binanın yıkılmaması durumunda emsal değerlerin aşılacağı belirtilmiştir. Dava konusu kiralanan yıkılmadan yeniden inşa ve imar planının bir bütün olarak uygulanmasının mümkün olmadığı bilirkişilerce tespit edildiğine ve imar planı içinde yer olan kiralananın ruhsatlı olup olmamasının sonuca etkili olmamasına göre kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA” hükmündedir.

1. KİRACI TARAFINDAN VERİLEN TAHLİYE TAHHÜTNAMESİNE DAYALI TAHLİYE DAVASI:

          Kiracının, kiralananın taşınmazın tesliminden sonraki bir tarihte imzalayarak söz konusu taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt ettiği yazılı belgeye tahliye taahhütnamesi denilmektedir. Geçerli bir tahliye taahhütnamesinin varlığından söz edebilmek için belirtildiği üzere taahhütnamenin mutlaka kiralanan taşınmazın tesliminden sonraki bir tarihte imzalanmış olması gerekmektedir. Tahliye taahhütnamesinin geçerli olduğu durumlarda kiracının taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltması zorunludur.

          Ancak, kiracı geçerli bir tahliye taahhütnamesi olduğu halde taahhüt ettiği tarihte söz konusu taşınmazı tahliye etmez ise kiraya veren taahhüt edilen tahliye tarihinden başlayarak 1 ay içerisinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle taşınmazın tahliyesini talep edebilmektedir.

          D.1. İLGİLİ MEVZUAT HÜKMÜ:

          6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352 nci maddesinin 1 inci fıkrası:

          Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

          D.2. EMSAL YARGITAY KARARI:

          Emsal, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 28/11/2013 tarih, 2013/15668 esas ve 2013/16032 karar sayılı İlamı “Dava, tahliye taahhütnamesine dayalı olarak başlatılan icra takibine vaki itirazın kaldırılması ve tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacılar, 29.08.2011 tarihli yazılı kira sözleşmesi ile noterde düzenlenmiş 06.09.2011 tanzim tarihli ve 29.08.2012 tahliye taahhüdünü taşıyan yazılı taahhütnameye dayalı olarak, 26.09.2012 tarihinde davalı aleyhine başlatmış olduğu tahliye istekli icra takibine davalının itiraz etmesi üzerine davacı, icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını istemiştir. Davalı itirazında takibe dayanak yazılı kira sözleşmesi ile tahliye taahhütnamesini imzalamadığını, iddia olunan belgelerdeki imzalara itiraz ettiğini beyan etmiş, yargılama sırasında da itirazını aynen tekrar etmiştir. Takibe ve davaya dayanak yapılan yazılı taahhütname, noter huzurunda davalının talebi üzerine düzenlenmiştir. Davalı, resmi nitelikteki taahhüt belgesi içeriğinde taahhüt tarihinde kiralananda kiracı bulunduğunu kabul etmektedir. Bu durumda kiracı, kira ilişkisinin yenilendiğini veya süresinin uzatıldığını aynı kuvvette ve mahiyette bir belgeyle ya da imzası alacaklı tarafından ikrar edilmiş bir belge ile kanıtlayamadığına göre, davalının takibe dayanak yapılan yazılı kira sözleşmesi ile noterde düzenlenen yazılı taahhütnamedeki imzasının kendisine ait olmadığı yönündeki savunmasına değer verilemez. Tahliye taahhüdündeki tahliye tarihine göre süresinde takip yapılıp dava açıldığından mahkemece itirazın kaldırılmasına ve kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile işin yargılamayı gerektirdiğinden bahisle davanın reddi doğru değildir. Karar bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428 ve İİK.nın 366.maddesi uyarınca kararın BOZULMASINA” hükmündedir.

1. KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ SONUCU ÇEKİLEN İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI:

          Kira sözleşmesi her iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Kira sözleşmesi ile kiraya veren kiralanan taşınmazın kiracı tarafından kullanılması ve yararlanması için uygun koşulların sağlanması yükümlülüğünü yüklenirken, kiracı da bunun karşılığında kira bedeli ödeme yükümlülüğünü yüklenmektedir.

          Kiracının kira bedelini sözleşmede belirtildiği şekilde zamanında ve eksiksiz ödemesi gerekir. Kira bedelinin zamanında ödenmemesi veya eksik ödenmesi durumunda kiraya veren kiracıya yazılı olarak ihtarda bulunabilecektir.

          Burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus, çekilecek iki haklı ihtarın aynı kira dönemi içerisinde iki farklı aya ilişkin olarak çekilmiş olmasıdır. Örneğin eylül ve ekim aylarında ödenmesi gereken kira bedeli ödenmemişse her iki ay için ayrı ihtar çekilmesi iki haklı ihtar olarak kabul edilmez. Zira ihtarın çekildiği tarih itibariyle kira borcunun muaccel olduğu aylar aynı ihtara konu edilmelidir. Ancak eylül ayı kirası ödenmediğinde bir ihtar çekilip, daha sonra kira bedelinin ekim ayında da ödenmediği ihtimalde ekim ayına ilişkin ayrı bir ihtar çekilirse bu durumda iki haklı ihtarın mevcudiyetinden söz edilebilecektir.

          E.1. İLGİLİ MEVZUAT HÜKMÜ:

          6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352 nci maddesinin 2 nci fıkrası:

          Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

          E.2. EMSAL YARGITAY KARARI:

          Emsal, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 23/01/2014 tarih, 2013/16411 esas ve 2014/835 karar sayılı İlamı “Uyuşmazlık işyeri ihtiyacı ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece işyeri ihtiyacı ve iki haklı ihtar nedenleriyle açılan davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı dava dilekçesinde; kira ödemelerini sürekli aksatan davalı hakkında 01.01.2012-01.01.2013 dönemine yönelik iki haklı ihtara sebebiyet verecek takip yaptığını ve ihtar çektiğini, ayrıca gelir elde etme ihtiyacı olduğunu ve bu nedenle dükkanı kendisinin işletmeye açacağını, ihtiyaç ve iki haklı ihtar nedeniyle davalının tahliyesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı ise; 2012 yılı kirasının 1.250 TL olduğunu, kira ödemelerinde gecikmeler yaşandığını ancak kötüniyetli olmadığını, davacının ihtiyaç iddiasının ise samimi ve gerçek olmadığını savunmuş ve davanın reddini talep etmiştir. Mahkemece, ihtiyaç nedenine dayalı tahliye davasının ispatına yönelik davacıya ayrıntılı dilekçe vermesi ve tanık isimlerini bildirmesi için süre verilmesine rağmen davacının beyanda bulunmadığı gibi, iki haklı ihtar nedenine dayalı tahliye yönünden takip ve çekilen ihtarın açık olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. 1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçelere göre temyiz eden davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde değildir. 2-Davacı vekilinin iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasına yönelik temyiz itirazlarına gelince; davacı ile davalı arasında uyuşmazlık konusu olmayan 01.01.2007 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesinde kira bedellerinin her ayın ilk beş günü içinde peşin ödeneceği kararlaştırılmış olup bu hüküm tarafları bağlar. Davacının davalıya gönderdiği 26.11.2012 keşide, 03.12.2012 tebliğ tarihli ihtar ile son ay kirası istendiğine göre, ihtar tarihi gözetildiğinde bu ihtar ile Kasım ayı kirası istendiği anlaşılmaktadır. Bu ihtar haklıdır. 01.01.2012-01.01.2013 dönemine yönelik 14.09.2012 tarihinde yapılan takipte aylık 1.250 TL'den 2012 yılı Ocak ile Ağustos aylarına ait kira bedelinin tahsili istenmiştir. Takip ile istenen alacak ilk ihtarın konusunu oluşturmaktadır. Bu nedenle mahkemece ihtarların haklılığı üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile iki haklı ihtar nedeniyle tahliye isteminin reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.” hükmündedir.

1. KİRACININ VEYA EŞİNİN KİRALANAN TAŞINMAZ İLE AYNI İLÇE SINIRLARI İÇERİSİNDE BAŞKACA BİR KONUTU BULUNMASI HALİNDE TAHLİYE DAVASI:

          Kiracının veya eşinin kiralanan taşınmaz ile aynı ilçe sınırları dahilinde oturmaya elverişli başkaca bir taşınmazının bulunması halinde kiraya veren bu nedene dayalı olarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.

          Bu sebeple kira sözleşmesinin feshedilebilmesi için kiraya verenin kira ilişkisinin kurulduğu sırada kiracıya veya eşine ait söz konusu taşınmazdan haberi olmaması gerekmektedir. Aksi halde kiraya veren kiracıya ait bu taşınmazın varlığını bilerek kira ilişkisini yine de kurmuşsa bu yola dayanılarak kiralanan taşınmazın tahliyesini isteme hakkına sahip değildir. 

          Kiracının veya eşinin kiralanan taşınmaz ile aynı ilçe sınırları dahilinde oturmaya elverişli başkaca bir taşınmazının bulunması nedenine dayanarak açılacak tahliye davasının sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde açılması gerekmektedir.

          F.1. İLGİLİ MEVZUAT HÜKMÜ:

          6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352 nci maddesinin 3 üncü fıkrası:

          Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

          F.2. EMSAL YARGITAY KARARI:

          Emsal, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 20/09/2017 tarih, 2017/4366 esas ve 2017/12337 karar sayılı İlamında “Türk Borçlar Kanununun 352/son maddesi uyarınca açılacak davada dava hakkı kiraya verene ait olup, açılan tahliye davasında tahliye kararı verilebilmesi için kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması ve davalının sosyal durumu, aile nüfus sayısı itibariyle oturmasına elverişli bulunması gerekir. Bu iki koşulun bir arada bulunması zorunludur.” denilmektedir.

          TAHLİYE DAVALARINDA GÖREVLİ MAHKEME:

          Tahliye davaları, kiralanan taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.

          Türk Borçlar Kanunu’nun düzenlendiği sınırlar çerçevesinde tahliye davalarının çeşitleri ve özellikleri genel hatlarıyla açıklanmış olup, daha detaylı bilgi için bizleri arayabilirsiniz.

   *Av. Damla YILDIRIM tarafından hazırlanmış olup, tüm hakları saklı tutulmaktadır