Kentsel Dönüşüm

Amaç

Afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerin, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirilmesi, tasfiye edilmesi ve yenilemesidir.

Hukuki Düzenleme

Ülkemizdeki kentsel dönüşüm uygulamaları, 16/05/2012 tarihli 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun ile 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği çerçevesinde yürütülmektedir.

Tanımlar

Rezerv yapı alanı: 6306 sayılı Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen alanlardır.

Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığının teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanlardır.

Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapılardır.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz

Bakanlıkça veya İdarece yaptırılan riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince 15 gün içinde itiraz edilebilir. Bu itirazlar, Bakanlığın talebi üzerine üniversitelerce, ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkça, Bakanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.

Tapu Kütüğüne Şerh Verilmesi

Riskli yapılar, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç 10 iş günü içinde Bakanlık veya İdare tarafından ilgili Tapu Müdürlüğüne bildirilir. Tapu kütüğüne işlenen belirtmeler hakkında, ilgili Tapu Müdürlüğünce ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verilir.

Tasarrufların Kısıtlanması

Bakanlık veya uygulamayı yürütmesi halinde TOKİ veya İdare, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini 2 yıl süre ile geçici olarak durdurabilir. Uygulamanın gerektirmesi halinde imar ve yapılaşma işlemlerinin geçici olarak durdurulması 1 yıl daha uzatılabilir.

Tahliye ve Yıkım

Uygulamaya başlanmadan önce, riskli yapıların yıktırılması için bu yapıların maliklerine 60 günden az olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve tekrar süre verilerek tebligatta bulunulur. Verilen bu süre içinde de maliklerince yıktırma yoluna gidilmediği takdirde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahallî idarelerin de iştiraki ile Mülki Amirler tarafından yapılır veya yaptırılır.

Yıkım Sonrası Kat İrtifakı veya Kat Mülkiyetinin Resen Terkini

Üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili Tapu Müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Taşınmazların niteliği resen mevcut duruma göre tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Belirtilen haklar ve şerhler, tapuda; tevhit, ifraz, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde muvafakat aranmaz.

Yıkım Sonrası Resen Yapılan Değişiklik İşlemleri

Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, terk, ihdas ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır.

Yıkım Öncesi Değişiklik İşlemleri İçin Gerekli Çoğunluk

Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

Yıkım Öncesi Çoğunluğun Sağlanamaması ve Payların Durumu

Karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır. Açık artırma ile satışı yapılacak payların üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar, satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder. Satış işlemi sonrasında tapu kaydındaki haklar ve şerhler Bakanlığın talebi üzerine Tapu Müdürlüğünce resen terkin edilir.

Acele Kamulaştırma

Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden 30 gün içinde en az 2/3 çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması halinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir.

Bakanlık, TOKİ veya İdare; kamulaştırma işlemlerinin yürütülmesi ve bu 6306 sayılı Kanun uyarınca yapılacak diğer işlemleriçin mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyım tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkilidir.

Konut Sertifikası Verilmesi

Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az 1 yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere konut, işyeri, arsa veya dönüşüm projeleri özel hesabından kredi veya mülkiyet ya da sınırlı ayni hak sağlayan, usul ve esasları Bakanlıkça belirlenen konut sertifikası verilebilir.

Riskli Alan Ä°lan Kriterleri

Kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlerdeki;
Planlama hizmetleri yetersiz olan alanlar.
Altyapı hizmetleri yetersiz olan alanlar.
İmar mevzuatına aykırı yapılaşma bulunan alanlar.
Yapı ya da altyapısı hasarlı olan alanlar.
Üzerindeki toplam yapı sayısının en az %65’i imar mevzuatına aykırı olan alanlar.
Üzerindeki toplam yapı sayısının en az %65’i yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edilmiş olmakla birlikte sonradan yapı ve iskan ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlar.
Riskli Alan Kararına Karşı Dava Hakkı

Riskli alan kararına karşı Resmi Gazetede yayımı tarihinden itibaren 30 gün içinde Danıştay’da dava açılabilir.

Riskli Yapının Tespiti

Riskli yapı tespitinin öncelikle yapı maliklerince yapılması gerekir. Yapı malikleri ya da kanuni temsilcileri masrafları kendilerine ait olmak üzere, riskli yapısını belirlemek için Bakanlığın lisans verdiği kurum ve kuruluşlara başvuru yaparak binalarının riskli yapı olup olmadığını tespit ettirebilirler.

Kat Maliklerinden birinin talep etmesi halinde bile tespit yaptırılabilir. Bunun için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda aranan çoğunluk şartı aranmaz.

Riskli yapıyı tespit ettirmek zorunlu değildir.

Yapılacak Yardım ve Destekler

Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında veya riskli binalarda yaşayanlara talepleri doğrultusunda 18 (on sekiz) aya kadar kira yardımıya da bankalardan kullanılacak kredilerde faiz desteği sağlanmaktadır.

Ayrıca, bu kapsamda yapılacak olan işlemler, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden ve banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaftır.

Kira veya Faiz DesteÄŸinden Faydalanacaklar

Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan binaların malikleri, kiracıları ve sınırlı ayni hak sahibi olarak bu binaları kullananlar yapılacak kira yardımı ve faiz desteğinden faydalanabilirler.

Kira veya Faiz DesteÄŸinden Faydalanma KoÅŸulu

Kira ve faiz desteğinden faydalanabilmek için riskli binanın tahliye edilmesi gerekmektedir. Maliklerin kendi aralarında 2/3 çoğunluk ile anlaşmaları şartı yoktur.

Kira ve Faiz Desteğinden Faydalanmak İçin Gerekli Belgeler

Bağımsız bölümü gösterir tapu senedi veya tapu kaydı.
Arsa paylı tapular için Nüfus Müdürlüğünden alınan adrese dayalı nüfus kayıt örneği veya üzerinde kayıt olan son üç aya ait elektrik, su, doğalgaz veya telefon faturalarından birisi.
Nüfus cüzdanı fotokopisi.
Riskli bina tespit raporu inceleme formu.
Konutun tahliye edildiğine dair yeni adresi gösterir adrese dayalı nüfus kayıt örneği.
Kira ve Faiz Desteğinden Faydalanmak İçin Başvuru

İstanbul, İzmir ve Bursa’da Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüklerine, diğer illerde ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine başvuru yapılacaktır.

Kiracılara Yapılan Yardım ve Destekler

Kiracılara taşınma masrafları dikkate alınarak bir defaya mahsus olmak üzere kira yardımı yapılabilir. Kiracıların konut satın almak istemeleri halinde ise, Bakanlık ile protokolü imzalayan bankalardan alınacak kredilere faiz desteği verilebilecektir.

Kredi Yardımı Tutarı

Bağımsız bölüm başına en fazla 100.000-TL kredi kullanılabilir. Konutlarda kredi geri ödemeleri 2 yıl ana para ödemesiz ve 10 yıl vadeli olarak yapılır. İşyerlerinde kredi geri ödemeleri 2 yıl ana para ödemesiz ve 7 yıl vadeli olarak yapılır. Birden fazla konut veya işyeri olanlara kredi yardım tutarı toplamı 500.000-TL’yi geçemez.

* Av. Recep BAKİ tarafından hazırlanmış olup tüm hakları saklıdır...*