ATV İŞ DÜNYASI RÖPORTAJ METNİ (09/01/2018)

İlk etapta bize kendinizden bahseder misiniz?

1979 yılında Düzce’de doğdum. İlk ve orta öğrenimimi Düzce’de tamamladım. Lise eğitimimi ise Ankara’da bulunan Anadolu Tapu ve Kadastro Meslek Lisesinde bitirdim. Liseden mezun olunca 1997 yılında Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde memuriyet görevime başladım. Memuriyet görevim devam ederken, Yıldız Teknik Üniversitesi Harita ve Kadastro Mühendisliği Bölümünden mezun oldum. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile Bayındırlık Bakanlığı bünyelerinde Harita ve Kadastro Mühendisi olarak çeşitli İllerde toplamda 18 yıl memuriyet görevi yaptım. Ayrıca 12 yıl boyunca da çeşitli gayrimenkul hukuku alanlarında Adliyelerde bilirkişilik görevi icra ettim. Yeni Yüzyıl Üniversitesi Hukuk Fakültesinden mezun olarak İstanbul Barosuna katıldım ve 2016 yılında Recep Baki Avukatlık Ofisi’ni kurdum. Halen İstanbul Şişli’de serbest avukatlık yapmaktayım ve aynı zamanda İstanbul Tapu Kadastrolular Derneğinin Yönetim Kurulu Üyesiyim. Evli ve iki çocuk babasıyım.

Gayrimenkul sektörünü bir hukukçu gözüyle değerlendirebilir misiniz?

Gayrimenkul sektörü ülkemizin lokomotif sektörlerinden birisidir. Sektörün canlı tutulabilmesi ve gelişmesi için 2017 yılında bir çok yasal düzenleme yapıldı. Örneğin;

– Gurbetçilere ve yabancılara ve yabancı kurumlara yapılan konut ve işyeri satışları 1 Nisan 2017 den itibaren KDV’den muaf tutuldu.

– 150 m2’den büyük konutlarda geçici olarak KDV oranı %18 den %8’e indirildi.

– Daha önce gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile ön ödemeli satış sözleşmeleri üzerinden binde 9,48 oranında damga vergisi alınmaktaydı. Bu sözleşmelere ilişkin damga vergisi 3 Şubat 2017 tarihinden itibaren sıfırlandı.

– Gayrimenkul satışlarında alan ve satan ayrı ayrı yüzde 2, toplamda yüzde 4 oranında tapu harcı ödüyordu. Sadece konut ve işyerleri için geçici olarak bu oran yüzde 1.5’e, toplamda yüzde 3’e düşürüldü.

– Konut teslimlerine ilişkin iade KDV’nin aynı yıl içerisinde nakden alınması imkanı getirildi.

– Yapılaşma standartlarını düzenleyen Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği 1 Ekim 2017 tarihi itibariyle yürürlüğe girdi.

– Gayrimenkul Yatırım Sertifikaları ile ilgili bir takım iyileştirmeler yapıldı. Küçük yatırımcıların da sisteme katılabilmelerinin önü açıldı.

– Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak bilinen 6306 sayılı Yasada birtakım iyileştirmeler yapıldı.

Sonuçta, TÜİK verilerine göre;

– Yabancılara konut satışı Kasım 2017 sonu itibarı ile 20 bin adedin üzerine çıktı. 2016 yılına göre artış %20, burada ciddi bir artış söz konusu.

– Toplam konut satışı Kasım 2017 sonu itibarı ile 1.276.342 adet olarak gerçekleşti. Geçen yıla göre artış var, 2016 yılı sonunda 1.341.453 adet ile Cumhuriyet tarihinin rekoru kırılmıştı, 2017 yılı sonu için de yeni bir rekor veya 2016 yılındaki rekora yakın bir satış rakamı olacağını tahmin ediyoruz.

Ayrıca, Körfez Ülkelerinde yaşanan siyasi krizlerin ve dolar kurunda yaşanan yükselişin de konut satışlarını artırdığı bir gerçek. Yapılan bu düzenlemelerin de etkisiyle 2018 yılında sektörün daha da canlanacağını öngörüyoruz.

Gayrimenkul hukuku denilince akla bu zamanlarda sıklıkla rastladığımız kentsel dönüşüm geliyor. Bir hukukçu olarak sizce kentsel dönüşüm nedir?

– Kamu düzeni veya güvenliği olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulan,

– Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan,

– Planlama ve altyapı hizmetleri yetersiz olan,

– İmar mevzuatına aykırı yapılaşma bulunan,

– Yapı ya da altyapısı hasarlı olan,

– Üzerindeki toplam yapı sayısının en az %65 ’i imar mevzuatına aykırı olan,

alanların fen ve sanat normlarına uygun şekilde iyileştirilmesi, tasfiye edilmesi ve yenilemesidir.

Deprem kuşağında olan bir ülkede yaşıyoruz ve Çevre ve Şehircilik Bakanımız 2017 yılı itibarı ile sadece İstanbul İli için yaklaşık 6-7 milyon civarında binanın yenilenmesi gerektiğini beyan etti. Vatandaşların kentsel dönüşümü bir kamu hizmeti olarak görmesi gerekiyor. Yarınlarımızı güvence altına alabilmek için bunu kabullenmeliyiz.

Kanun kapsamında yerinde dönüşümü nasıl ifade edersiniz? Kentsel dönüşüme ilişkin işlemlerde dava açma hakkımız var mı?

Yerinde dönüşüm; depreme dayanıklı olmayan bir binanın, yani riskli yapının, yıkılarak bulunduğu arsanın mevcut imarında değişiklik yapılmadan, bunun yerine depreme dayanıklı yeni bir bina inşa edilmesidir.

Buradan hareketle riskli yapının da ne olduğunu ifade etmemiz gerekiyor. Riskli yapı; riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilmiş yapılardır.

Riskli yapı tespitlerini yapacak Belediyeler, Kamu Kurumları, Üniversiteler, Meslek Odaları ve Özel Kuruluşlar Çevre ve Şehircilik Bakanlığının web sayfasında yayınlanmaktadır. Bunun için tek bir malikin başvurusu yeterlidir.

Riskli yapı tespitlerine karşı diğer maliklerce 15 gün içinde itiraz edilebilir. İtirazlar Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine yapılır ve oluşturulan teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.

Bunun dışında, yine Çevre ve Şehircilik Bakanlığının teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca riskli alan olarak ilan yerler için, Resmi Gazetede yayımı tarihinden itibaren 30 gün içinde ilgililerince Danıştay’da dava açılabilir.

Kentsel dönüşüm sizce şimdiye kadar nasıl ilerliyor?

Kentsel dönüşümün hızlandırılması için özellikle son yıllarda reform denebilecek birçok yasal düzenleme yapıldı. Tabi bu düzenlemelerin hepsi ileriye yönelik sonuç doğurmaya odaklı, bu nedenle meyvelerini 2018 yılından itibaren almaya başlayacağımızı düşünüyorum.

Ama bu yasal düzenlemeler tek başına yeterli mi derseniz, bu konuda bir eksiklik var. O da şu, yapılan reformlar mülkiyet problemlerini çözmüyor. Mülkiyet problemlerinin olmadığı bir temel üzerine biz kentsel dönüşümü inşa ediyoruz, oysa ki bizim mülkiyet yapımızda problemler var. Bu problemler giderilmeden yapılacak tüm iyileştirmeler yetersiz kalacaktır.

Örnek vermek gerekirse;

2981 sayılı Yasaya göre Tapu Tahsis Belgesi alanlar veya İmar Affından faydalanarak ilave kat izni alıp henüz tapuda tescilini yaptıramayanlar, 2510 sayılı İskan Kanununa göre Bakanlar Kurulu Kararı ile geçmişte dağıtılıp henüz tapusunu alamayanlar, 4706 sayılı Kanun kapsamında satışı gereken Hazine taşınmazları, 6292 sayılı Kanuna göre satışı veya bedelsiz iadesi gereken 2/B alanları için uygulanacak objektif kentsel dönüşüm kriteri nelerdir? Bu konularda halen belirsizlikler mevcut.

Uluslararası Hukukta mülkiyet hakkı 1. Kuşak Haklar statüsündedir. Yani yaşam hakkı ne ise mülkiyet hakkı da O’dur. Geçmişte yapılan yasal düzenlemeler ile mülkiyet edinme hakkını elde etmiş hak sahipleri açısından Kentsel Dönüşüm Kanunu bir yenilik getirmemektedir. Bu nedenle kentsel dönüşüm işlemlerine karşı sürekli davalar açılmakta, tıkanıklıklar yaşanmakta ve kentsel dönüşüm ile ilgili yatırımcıların kafalarında soru işaretleri ortaya çıkmaktadır. Özetle; geçmiş mülkiyet problemlerini ortadan kaldırmadan veya çözüm yolları geliştirmeden, kentsel dönüşümün sağlıklı bir şekilde yapılabilmesi mümkün değildir.

Çözüm önerilerimiz;

– Yerel yönetimlere kentsel dönüşümle ilgili daha fazla yetki ve sorumluluk verilmelidir.

– Özel sektör kentsel dönüşüm sürecinde doğrudan vatandaşla muhatap olmamalı, ancak özel sektör olmadan da başarı mümkün değil, burada yerel yönetimlerle özel sektör arasında hasılat paylaşımı şeklinde bir model geliştirilebilir. Kentsel dönüşüm süreci yerel yönetimler aracılığı ile vatandaşla birlikte yürütülmelidir.

– İlgili tüm Kurum ve Kuruluşların katılımı ile, Kentsel Dönüşüm İşbirliği Konseyi veya Kentsel Dönüşüm Koordinasyon Kurulu şeklinde bir yapılanma oluşturulmalıdır.

– Karşılaşılabilecek mülkiyet problemlerine karşı objektif kentsel dönüşüm kriterleri bu Konsey veya Kurul tarafından belirlenmeli ve yerel yönetimlerin bu alanlardaki denetimleri yapılmalıdır.

– Arsa payına bağlı değil, fiili zemin durumuna ve taşınmazın değerine endeksli bir kentsel dönüşüm modeli geliştirilmeli. Yani tapuda esas alınan alım satım bedelinin, belediye emlak vergisine esas alınacak bedelin, taşınmazın Hazinece satışında esas alınacak bedelin ve kentsel dönüşümde taşınmazın esas alınacak değerinin aynı olması gerekli, bu değer üzerinden tüm işlemler ve vergilendirmeler yapılmalı, böylece şeffaflık sağlanmalıdır.

– Çeşitli mülkiyet problemlerinin o taşınmazın değerinde meydana getireceği azalma oransal olarak ve objektif şekilde belirlenmelidir.

Şunu unutmamız lazım; “Kentsel Dönüşüm Ülkemiz İçin Bir Gereklilik Değil, Zorunluluktur.” Eğer doğru anlatılırsa, hakkaniyete uygun standartlara göre yapılırsa ve şeffaflık sağlanırsa vatandaşların da “Devletin Kestiği Parmak Acımaz” deyip, sürece daha fazla katkı sağlayacaklarını umuyorum.

Kentsel dönüşüm Türkiye’de özellikle de İstanbul’da daha çok “bina yenileme” şeklinde uygulanıyor. Bunun avantajları ve sakıncaları nelerdir?

Yerinde kentsel dönüşümü destekliyorum. Çünkü kentsel dönüşüm sebebiyle kişileri komşularından ve arkadaşlarından, çocukları da okullarından ayırmamalısınız. İnsanlara yaşadıkları çevreden kopmama fırsatını vermelisiniz.

Diğer taraftan, bina yenileme şeklinde dönüşüm bu süreci yavaşlatmaktadır. Kentsel dönüşümün sosyal ve ekonomik yönü de mutlaka göz önünde bulundurulmalıdır. Kentsel dönüşüm en az ada bazında uygulanmalıdır ki, eğitim, sağlık, kültür, yeşil alan v.b. sosyal donatı alanları da kentsel dönüşümle birlikte sisteme dahil edilsin, her bina yenilendiğinde asfalt ve kaldırımların da tekrar tekrar yenilenmesi önlensin.

Gayrimenkul hukuku alanında genel olarak hangi davalara bakıyorsunuz?

Taşınmaların tüm hukuki ve teknik problemlerinin çözümü ve bunlara ilişkin sözleşmelerin hazırlanması noktasında faaliyet gösteriyoruz. Kısaca sayarsak; Tapu ve Kadastro – Kentsel Dönüşüm – Tapu Tahsis Belgeleri – Kamulaştırma – İpotek Bedelinin Artırılması – Zabıt Tapu Kayıtları – Osmanlı Tapu Kayıtları – Tapu İptali ve Tescil – Tapudan Kaynaklanan Hataların Tazmini – Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı – Orman Kadastrosu – Orman Dışına Çıkarılan 2/B Alanları – Mera Alanları – İmar Uygulamaları – İmar Affı – Milli Emlak Mevzuatı Ve Uygulamaları ve bunlara ilişkin Sözleşmelerin Hazırlanması gibi konular özel uzmanlık alanlarımızdır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde önemli noktalar nelerdir?

Sözleşme için, üzerinde inşaat yapılabilecek ve imar planı da buna uygun olan bir arsanın varlığı gereklidir. Özellikle de kentsel dönüşüm sürecinde sık sık kat karşılığı inşaat sözleşmeleri gündeme geliyor. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tarafa da borç yükleyen, yani hem arsa sahiplerine hem de yükleniciye borç yükleyen, sözleşmelerdir. Hem arsa sahipleri hem de yükleniciler açısından dikkat edilmesi gereken hususları özetlersek;

– Sözleşme noterde düzenleme şeklinde imza edilmeli.

– Yüklenici tarafından yaptırılmış bir avan (taslak) proje olmalı ve bu avan projeye göre paylaşımın nasıl olacağı taraflarca kararlaştırılmalı.

– Proje tasdiki ve ruhsat alınması sonucunda imar artışı olduğunun anlaşılması halinde, bu artışın arsa malikleri ve yüklenici arasında ne şekilde paylaşılacağı kararlaştırılmalı.

– Projenin tasdiki, ruhsat alımı, inşaatın yapımı, kat irtifakının kurulması, yapı kullanma izin belgesinin alınması, kat mülkiyetinin tapuya tescili ve daire teslim süreleri ayrı ayrı belirlenmeli.

– Sözleşme süresince arsa sahiplerine yapılacak yardımlar ve miktarlar belirlenmeli. Örneğin; taşınma giderleri, kira yardımı v.s.

– Yüklenici tarafından inşaatta kullanılacak malzemelerin kalitesi ve standardı kararlaştırılmalı.

– Sözleşme devamınca inşaatın tamamlanma oranına göre hangi dairelerin ne şekilde yükleniciye devredileceği belirlenmeli.

– Sadece binanın yapımı değil, binaya ait demirbaşların alınması ve çevre düzenlemesinin yapılması da sözleşme kapsamına dahil edilmeli.

– Yükleniciye sözleşme süresinde iskan alma mecburiyeti getirilmeli.

– İnşaatın süresinde bitirilememesi veya eksik yapılması, arsa maliklerinin yükleniciye olan devir borçlarını zamanında yerine getirmemeleri durumları için cezai şart belirlenmeli veya buna ilişkin bir güvence verilmesi kararlaştırılmalı.

– Kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tapuya tescili ve taahhüt edilen dairelerin yükleniciye devri sırasındaki alım satım masraflarının kim tarafından karşılanacağı kararlaştırılmalı.

– Kat malikleri ve yükleniciler yönetim planının hazırlanması sürecinde mutlaka bir avukattan hukuki yardım almalı.

İnsanların sıklıkla sorun yaşadığı konulardan birisi de tapu senedi işlemleri ile alakalı davalardır. Davalıların bu konuda neler yapmaları ve hangi hukuki yoldan ilerlemeleri gereklidir?

Burada “Tapu Sicilinin Tutulmasından Kaynaklanan Davalar” ifade edilmektedir. Tapu kütükleri, tapu sicillerinin tutulmasının asli unsurlarındandır. Tapu kütüklerine; arazi, bağımsız bölümler, bağımsız ve sürekli haklar tescil edilmektedir.

Mal Canın Yongasıdır, atasözümüz tapu kütüklerinin önemini vurgulamaktadır. Türk Medeni Kanunumuzun 1007 nci maddesine göre, “Tapu kütükleri üzerinde yapılacak hatalardan doğacak bütün zararlardan Devlet kusursuz sorumludur.”

Yine, Anayasamızın 40 ıncı maddesinde de benzer güvenceler mevcuttur.

Ayrıca, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2009 tarihli İçtihadı gereğince de, “kadastro işlemlerinden kaynaklanan hataların da Devletçe tazmin edilmesi” ilkesi benimsenmiştir.

Bunlara göre; davalıların, yani tapu sicilinin hatalı tutulması nedeniyle zarara uğrayanların, adli yargıda Hazine aleyhine tazminat davaları açmaları gerekmektedir. Yalnız burada, Türk Borçlar Kanununun 146 ncı maddesindeki 10 (on) yıllık zamanaşımı süresi göz önünde bulundurulmalıdır.

Özellikle kentsel dönüşüm nedeniyle gündeme gelen bir belge olan Tapu Tahsis Belgesi nedir? Bir mülkiyet hakkı mıdır?

2981 sayılı Kanun hükümlerine göre; Hazine, Belediye ve İl Özel İdaresine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğünün idare ettiği arsa veya araziler üzerinde bulunan imar mevzuatına aykırı yapılardan, aynen veya ıslah edilerek muhafazası mümkün olanlar için ilgililerine Tapu Tahsis Belgesi verilir.

Tapu Tahsis Belgesi, ilgililerine şahsi hak sağlar. Islah imar planı uygulaması yapıldıktan sonra, belli koşulların varlığı halinde hak sahiplerine dağıtılacak tapuya esas teşkil eder.

Her yapı için tapu tahsis belgesi verilebilir mi?

Tapu Tahsis Belgesinin her imara aykırı yapı için düzenlenmesi mümkün değildir. Örneğin;

– Tehlikeli madde depoları ile imar planında bu amaçla ayrılmış sahada bulunan her türlü ruhsatsız yapılar,

– Milli Savunma Bakanlığına tahsisli olan veya Milli Savunma Bakanlığınca fiilen kullanılmakta olan arsa ve araziler üzerindeki izinsiz yapılar,

– Turizm Alanlarında ve Turizm Merkezlerinde imar mevzuatına aykırı inşa edilmiş veya inşası devam eden izinsiz yapılar,

– Ulaştırma Bakanlığınca sınırları belirlenen havaalanlarındaki mania esaslarına uymayan izinsiz yapılar,

– İçme ve kullanma suyu temin edilen ve edilecek olan baraj, göl, gölet gibi su kaynaklarının koruma alanı içerisindeki izinsiz yapılar,

– 10 Kasım 1985 tarihinden sonra yapılan gecekondular ve Çanakkale Boğazında 2 Haziran 1981 tarihinden sonra yapılan ruhsat ve eklerine aykırı yapılar,

– Karayolları kamulaştırma sınırına 10 m.'den daha yakın olan konut dışı maksatlarla kullanılan izinsiz yapılar,

– TCDD Genel Müdürlüğünün sorumluluk sahalarındaki güzergahlar üzerine izin alınmadan inşa edilen yapılar,

– Kıyı tanımına giren yerlerdeki izinsiz yapılar,

için Tapu Tahsis Belgesi düzenlenemez.

Eklemek istedikleriniz?

Avukatlık Ofisimiz Belediyelere, Kamu Kurum ve Kuruluşlarına, Özel Şirketlere ve hatta Meslektaşlarımıza gayrimenkul hukuku alanında avukatlık ve danışmanlık hizmeti vermektedir.

Bizim en önemli avantajımız, sahayı ve uygulamayı iyi bilmemizdir. Bunun yanında genç ve dinamik, kendini sürekli geliştiren bir ekibimiz var. Tecrübelerimizi paylaşmaktan her zaman memnuniyet duyacağız.

Gayrimenkul avukatlığı alanında ilerlemek ve başarılı bir hukukçu olmak isteyen avukat adaylarına tavsiyeleriniz?

Sadece masa başında kitaplarla yetinmeyip, sahada olmalarını ve uygulamaları yerinde gözlemlemelerini tavsiye ediyorum.

Kısa bir teşekkür konuşması

Öncelikle bize buradan sesimizi duyurma imkanı verdiğiniz için sizlere teşekkürlerimi sunuyorum. Ayrıca özverili çalışmalarından dolayı ekibime şükranlarımı iletiyorum.

Gayrimenkul Hukuku çok geniş bir alan ve aynı zamanda ülkemizde gündemde olan birçok konu ile de doğrudan ilintili, bu nedenle katkı sunabilmek adına daha geniş bir zamanda tekrar sizlerle buluşmayı ümit ediyorum.

ATV İŞ DÜNYASI RÖPORTAJ METNİ (09/01/2018)

Bu Makaleyi Paylaşın

İlgili Makaleler

Bilirkişilik Kurumu ve Bilirkişilik Kanunu

Diğer Yazılar

Bilirkişilik Kurumu ve Bilirkişilik Kanunu

Hukuki Danışmanlık